引言

        在长期性的房屋租赁合同履行过程中，极易出现合同未到期，承租方因经营不善或其他原因无法继续履行合同，而出租方坚持要求继续履行，此时合同就陷入了僵局。这种情况下，应当如何化解合同僵局？因此造成的相关损失又应由谁承担？本文将通过分析一个具体的案例，探讨如何妥善处理合同僵局，并给出相应的建议。

实务案例

        2022年6月10日，章某与汤某签订《房屋租赁合同》，约定章某承租汤某的房屋用于经营餐馆，租期自2022年6月10日至2025年6月9日，租金1万元/月，租金每半年支付一次，双方任何一方违约，均应向对方支付合同总额的20%作为违约金。2022年9月底，因餐馆经营不善，章某与汤某协商提前退租，但未达成一致。

        2022年11月，章某告知汤某已搬离房屋，并未再支付后续租金。后汤某诉至法院，请求判令合同于2023年4月9日解除，并要求章某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4万元及违约金7.2万元。

        章某辩称其提前与汤某协商退租并于2022年10月搬离房屋，剩余三个月房租也没要，其已经承担了相应责任，汤某放任损失扩大，不应再要求其承担违约责任，且违约金约定过高。

        法院最终判决合同于2022年12月9日解除，章某支付违约金4万元。双方均未上诉，判决已生效。

案例分析

        一、合同是否应该解除？

        章某通过与汤某的沟通以及后续的行为（清空并搬离房屋），明确表示了其不再租赁涉案房屋的意愿。这种明确的表示是判断合同是否应解除的重要因素。章某搬离    后，双方之间实际上已不存在继续履行合同的行为，合同目的已经无法实现，但双方未能就合同解除达成一致，形成了合同僵局。在这种情况下，继续维持合同的效力对双方均无益处，且可能导致损失的进一步扩大，法院认定合同解除合理。

        二、损失应该由谁来承担？

        根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，守约方有责任采取措施防止损失的扩大。汤某在明知章某不再继续租赁且房屋已清空的情况下，未采取措施及时收回房屋并重新出租，放任房屋空置，导致损失的扩大，具有过错，因此导致的相应损失由汤某自行承担。

        三、违约金的调整

        根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，违约金的数额可以根据实际损失进行调整。在本案中，法院根据章某的违约情况和汤某的实际损失，对双方合同中约定的违约金进行了调整。法院充分考虑了合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，酌定以四个月租金作为违约金的计算标准，既体现了对章某违约行为的制裁，又避免了对汤某的过度补偿。

律师建议

        一、合同签订需谨慎。

        在签订租赁合同之前，双方应仔细审阅合同内容，确保所有条款明确无误，包括但不限于租赁期限、租金金额、支付方式、维修责任、提前解约的条件和流程以及违约责任等。建议在合同中加入具体的违约情形描述和相应的处理办法，这有助于在纠纷发生时提供明确的解决路径。

        二、及时积极沟通协商合同解除。

        当合同履行过程中出现困难，承租方应尽早与出租方进行沟通，表达提前解除合同的意愿，并尝试达成一致意见。双方可以就解除合同的具体条款（如违约金、租金减免等）进行协商。一旦达成一致，应签订书面的解除协议，明确双方的权利义务及后续处理方式，避免日后产生争议。

        三、寻求法律专业人士帮助。

        如果双方无法自行协商一致，可以考虑引入第三方调解机构或专业律师。律师可以提供专业的法律意见，帮助评估案件的强弱点，借助专业力量促成和解。如果合同中约定了仲裁条款，可以通过仲裁程序解决争议。

        四、请求法院解除合同。

        当合同陷入僵局时，当事人可以请求法院终止合同权利义务关系。法院会综合考虑合同履行情况、双方过错等因素，作出公正判决。承租方应准备好充分的证据（如经营困难证明、沟通记录等），以证明其无法继续履行合同并非恶意违约，而是客观原因所致。

结语

        解决合同僵局的关键在于合同双方秉持诚信原则，迅速行动以减少损失。在争议发生后，双方应秉持协商精神，积极沟通，努力化解分歧。违约方应主动承担其违约责任，而守约方则可通过合法途径解除合同，要求违约方支付违约金及赔偿损失，并同时采取适当措施遏制损失扩大，从而迅速摆脱合同僵局，确保双方权益得到有效保障。